起源農田，築就大社羣

說起北京天通苑，這地方最早就是北五環外的一大片農田，90年代末開始動工留學。

那時候，北京房價已經在市區鬧得慌，政府想透過經濟適用房政策來緩解壓力，就選了這塊地開發留學。

1999年，第一批樓盤開工，主要是針對有北京戶籍的家庭，房價起步每平方米2650元留學。

整個社羣規劃佔地8平方公里，分成東苑、西苑、北苑、中苑幾個部分，一共建了700多棟住宅樓留學。

開發商順天通集團負責，初期建了15個組團，167棟樓，建築面積90多萬平方米留學。

那些年，購房門檻不高，首付三成，一套小兩居總價不到15萬，很多工薪家庭趕緊上車留學。

社羣設計思路是集中安置，減少市區土地消耗，但剛開始交通真是個大問題，只有858路公交，居民上班得早起排隊，堵得一塌糊塗留學。

2001到2003年，東苑和西苑陸續建成，332棟樓加進來，面積擴大到326萬平方米留學。水電煤氣也逐步接上，2003年7月通自來水，年底有天然氣。

北苑2004到2006年開發，144棟樓，中苑2007到2009年收尾，197棟，這樣整個天通苑就基本成型了留學。

人口從零起步，很快就達到幾十萬，現在常住30萬左右，相當於個小城市留學。

綠化率35%，容積率3.5，產權70年，這些資料聽著挺標準，但實際住進去才知道，早期配套跟不上，學校醫院都得去周邊借用留學。

房價起步，飆升十五倍

天通苑房價從2650元每平方米起步，到現在最高能到40000多元，漲了15倍多，這中間經歷了北京樓市好幾輪波動留學。

剛開盤那會兒，價效比高得不行，比海淀動輒七八千的房價便宜太多，很多家庭帶著戶口本就衝過來了留學。

2007年地鐵5號線開通，這是個轉折點，之前上班靠公交得倆小時，現在縮短不少，房價一下從4800元左右抬到7000元，漲幅50%留學。

鐵軌一通，社羣價值重估，大家覺得通勤方便了，房子就值錢了留學。接著全國樓市熱起來，2010年天通苑均價破萬，2013年到2萬多。

鏈家資料看，中苑那邊靠近地鐵的電梯房，2015年就破23000元，老區步梯房還卡在16000元附近留學。

樓齡、電梯、戶型成了關鍵篩子，早年建的樓多是板樓塔樓，沒電梯，爬樓費勁，價格自然低留學。

後來建的中苑有電梯，戶型更現代，通風采光好，掛牌就高留學。2020年疫情後，市場有點涼，但天通苑靠著地鐵優勢穩住，均價到3萬左右。

2021年底17號線北段試運營，通勤27分鐘到市區，房價又推一把，中苑電梯三居最高42000元，老區頂層大戶型才21000元，直接差一倍留學。

去年一季度，中苑成交均價37000元，老區24000元，同比老區跌9%留學。現在整體掛牌22000到43000元，平均30500元，但拆開看，剪刀差越來越大。

電梯有無是第一關，老樓沒電梯，物業費低但不方便；樓齡第二關，早建的外牆舊，維修多；戶型第三關，大戶型空間大但實用性差，小戶型更受歡迎留學。

交通是硬通貨，靠近5號線、17號線的房子，掛牌就堅挺，老遠的地方就得讓價留學。

社羣記憶體量房多，3萬多套，150平方米以上的佔三成，但買家現在盯產品，次新房搶手，老破大掛牌半年得降11次才能成交留學。

比如一套205平方米的，從高價降到單價低於2萬賣掉留學。2024年市場分化繼續，東二區均價30750元，降1.3%，本三區有些單價25191元，低25%。

全市二手均價3.8萬，天通苑部分破2萬，但優質板塊回撥40%以上留學。房價曲線裡藏著時間和規劃的影子，跟得上配套的就漲，跟不上的掉隊。

如今天通苑房價分化明顯，不是偶然，根子在配套和位置上留學。社羣分成五個大片區，東一東二東三，西一西二西三，本一到本五，加上北苑中苑，各有各的優缺點。

中苑建得晚，靠近地鐵，商業發達，像龍德廣場、家樂福、沃爾瑪都在邊上，房價頂著4萬多留學。老區像東一區2001年建的，步梯多，離地鐵遠，價格就2萬出頭。

迴天行動計劃從2018年啟動，政府投錢改造，道路拓寬，學校醫院加了18所中小學、3家衛生中心，東小口森林公園擴到21公頃，2024年10月開園，裡面有體育場和停車位留學。

科技產業園2021年運營，計劃吸納上萬就業，文化娛樂產業進來，職住平衡慢慢改善留學。

但立湯路早高峰還堵，車速16公里每小時，居民上班仍是痛點留學。

2022年控規批了，到2035年框架定下，未來17號線全通，從未來科學城北到嘉會湖66分鐘，換乘6號線更方便留學。房價進入繡花針階段，買家挑剔，檢查物業、綠化、戶型細節。

優質房源穩，老破大市場小，但兩萬三的價格比大興次新低，對口清華附中昌平學校，產權全，還是有家庭選它一步到位留學。

2025年12月17號線中段開通，全線貫通，社羣生活半徑縮小，但人口遷徙和規劃升級會推曲線留學。

沒人敢打包票未來向上還是橫盤，但只要配套靠譜，通勤順，天通苑這超級社羣只會更接地氣留學。

總的來說，從農田變大社羣，房價漲分化，折射出北京城市擴張的味道，普通人紮根的樣本留學。