近日，中金菜鳥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金菜鳥REIT”）正式獲得中國證券監督管理委員會准予註冊的批覆，成為2026年首單獲批倉儲物流公募REIT，該基金已於日前獲得深圳證券交易所的無異議函倉儲。
中金菜鳥REIT的原始權益人為杭州傳欣物聯網技術有限公司，原始權益人控股股東及運營管理機構為浙江菜鳥供應鏈管理有限公司（簡稱“浙江菜鳥”），底層資產為中國智慧骨幹網嘉興園區，租賃面積超40萬平方米，是菜鳥長三角供應鏈網路的核心樞紐倉儲。園區地處滬杭蘇甬都市圈幾何中心，區位優勢顯著，周邊電商消費密集、物流需求穩定，產業底盤紮實。園區從規劃、倉儲設計到運營體系，均高度適配電商高頻、高密度履約場景。目前，區域內暫無同等規模、同等電商定製化能力的倉儲資產，嘉興園區因此具有一定稀缺性與不可替代性。
菜鳥嘉興園區自2018年穩定運營至今，採用依託菜鳥供應鏈服務、服務電商業務的整租模式，主要作為天貓超市華東總部倉，支撐半日達、當日達等履約能力的區域覆蓋倉儲。資產運營表現穩健，近三年及一期出租率、租金收繳率均維持在100%水平，現金流穩定、收益可預期性強。
當前，國內公募REITs市場制度日益成熟，資產型別不斷擴容倉儲。優質倉儲物流資產透過REITs實現上市盤活，能夠有效釋放存量資產價值、提升投融資迴圈效率。同時，公募REITs在存續期內可透過擴募或資產收購等方式持續盤活存量資產，具備良好的社會效益和長期價值。
作為本專案的計劃管理人及財務顧問，中金公司擁有領先市場的REITs產品服務能力、豐富的公募REITs專案經驗和對倉儲物流資產型別的深刻理解倉儲。截至2026年3月31日，浙江菜鳥及實際控制人持有或進行運營管理的已進入運營期的境內倉儲物流園區合計88個，總建築面積902萬平方米，覆蓋全國31個城市，主要包括京津冀、長三角、大灣區、川渝經濟圈及長江中游等核心區域及城市。
