出品 | 子彈財經
作者 | 吳磊
編輯 | 蛋總
美編 | 倩倩
稽覈 | 頌文
8月27日，沉寂許久的金隅集團突然現身土拍市場水泥。
當天，歷經187輪競價，金隅集團力壓招商蛇口，以8.7億元競得北京通州地塊，溢價率27.19%，一舉重新整理2026年北京土地市場成交溢價率最高紀錄水泥。
如此高調的金隅集團，第二天卻交出了一份令外界大跌眼鏡的成績單水泥。
2026年上半年，公司實現營收359.16億元，同比下滑21.18%；歸母淨利潤虧損21.72億元，創下2011年A股上市以來的最高虧損紀錄（包括中期和年度）水泥。
連虧2年半的金隅集團，資金鍊已經亮起紅燈，2026年仍籌劃了超500億元的融資計劃，來緩解資金壓力，這讓外界對其舉債經營的可持續性產生擔憂水泥。
背靠北京國資委的金隅集團水泥，本擁有得天獨厚的優勢，為何落到這般田地？
1、建材、地產全線下跌水泥，鉅虧22億元
金隅集團的前身是成立於1955年的原北京市建材工業局，經過一系列改革改制後，從生產磚瓦灰砂石等基礎建材，逐漸發展成為“新型綠色建材+房地產”雙輪並行的經營模式水泥。
其中，新型綠色建材板塊以水泥為核心，形成了混凝土、牆體及保溫材料、裝配式建築體系及部品、傢俱木業等上下游配套的完整建材產業鏈水泥。
展開全文
（圖 / 金隅集團官網）
2026年中期財報顯示，金隅集團的水泥產能約1.8億噸，是全國第三大水泥產業集團水泥。
儘管在行業佔據了領先地位，金隅集團仍然逃不脫虧損的困境水泥。2026年上半年，其綠色新型建材板塊實現主營業務收入330.6億元，同比下降18.4%；利潤虧損15.5億元，同比大跌163%。
其中，水泥及熟料銷量3489萬噸（不含合營聯營公司），同比下降6.7%；綜合毛利率僅為12.39%，同比下降8.32個百分點水泥。
2026年上半年，金隅集團的水泥生產成本每噸壓降了17元，但以此來看，成本端的努力終究難以完全抵消市場端的衝擊水泥。
水泥行業受投資整體走弱、房地產領域持續深度調整、專案資金緊張，及新開工專案不足等因素影響，全國水泥市場需求單邊下行趨勢難以扭轉，行業陷入“量價齊跌”困局水泥。國家統計局資料顯示，2026年上半年，全國水泥產量7.36億噸，同比下降8.0%。
在8月31日的電話會議中，金隅集團管理層直言，2026年上半年，房地產市場仍處於深度調整階段，疊加固定資產投資、基建投資增速持續下滑，水泥需求下降程度大於去年同期水泥。
需求端的持續收縮，意味著金隅集團的“基本盤”還將繼續承壓水泥。而導致水泥承壓的房地產，正是金隅集團的另一大業績痛點。
2026年上半年，其房地產開發及運營板塊實現主營業務收入29.4億元，同比下降43.7%；利潤虧損11.2億元，同比增虧3.7億元水泥。其中，房地產開發業務實現收入14.1億元，同比暴跌61.5%。
與此同時，其北京核心區域的乙級以上高檔投資性物業總面積達72.5萬平方米，平均出租單價為7.4元/平方米/天，較2025年同期的8.5元/平方米/天下滑13%水泥。
（圖 / 金隅集團官網）
但降價並沒有挽回出租率水泥。同期，上述物業的綜合平均出租率為71%，較2025年同期的85%下滑14個百分點。
至於房地產開發收入、寫字樓出租率雙雙下跌的原因是什麼？寫字樓的出租率直線下滑水泥，如何回籠現金流？房地產業務的營收規模不到30億元，虧損金額卻直追規模超300億元的新型綠色建材業務，這種錯配如何調整？是否考慮將房地產業務剔除上市平臺？
對此，「子彈財經」試圖向金隅集團方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆水泥。
至少從目前來看，新型綠色建材、房地產的雙雙下滑，讓金隅集團業績直接滑坡水泥。
2026年上半年，金隅集團實現總營收359.16億元，同比下滑21.18%；歸母淨利潤直接虧損21.72億元，同比擴大45.22%水泥。
（圖 / 金隅集團財報）
作為北京國資委控股的企業，金隅集團已經連虧2年半，累計虧損37.36億元水泥。作為董事長的姜英武，不知該如何向控股股東交差？
2、高價搶地水泥，多個專案預售比例不足40%
被地產重創的金隅集團，2026年上半年沒有拿地，卻在8月突然高調現身土地市場水泥。
8月27日，北京通州區的土橋FZX-0306-6037地塊進行現場競拍，起拍總價6.84億元，這是通州老城土橋片區自2023年後首次推出的純商品住宅用地水泥。
最終，經過187輪競價，金隅集團力壓招商蛇口，以8.7億元的總價競得此地塊，成交樓面價約2.7萬元/平方米，溢價率高達27.19%，一舉重新整理本年度北京土地拍賣溢價率紀錄水泥。
在樓市深度調整的當下水泥，金隅集團為何還要高價搶地？
一方面，金隅集團深耕北京通州已久，此地塊東北方向約600米就是其打造的「花溪雲錦」專案水泥。2026年中期財報顯示，「花溪雲錦」開盤13個月住宅基本清盤，自然亟需補倉。
另一方面，金隅集團的多個專案並不算暢銷水泥。以位於北京海淀區的「北京隅·海岄」為例，北京隅是其在北京推出的高階住宅專案品牌，「北京隅·海岄」專案總投資額高達51億元。
（圖 / 金隅集團財報）
而“一牆之隔”的「海宸元境」是中建壹品體系內僅次於超級頂豪景峰系的元境系產品，也是其在北京的第一座“元境”水泥。
（圖 / 高德截圖）
中指院資料顯示，兩個專案同日開盤（2025年11月28日）、銷售均價相同（8.4萬元/平），雙方貼身肉搏，但「北京隅·海岄」起步有所掉隊水泥。
開盤當天，「北京隅·海岄」開盤當天去化率在30%以下，效果較差；「中建壹品·海宸元境」則位於30%-50%之間，效果一般水泥。
（圖 / 中指院）
據北京商報報道，「北京隅·海岄」開盤首月去化率為10.63%，低於「中建壹品·海宸元境」的16.43%水泥。
另據「子彈財經」不完全統計，截至2026年9月9日，「北京隅·海岄」首次開盤的442套房源，網籤257套、未售136套、預定和已簽約49套，若按照網籤數量計算，開盤9個月去化率只有58.1%水泥。
而2026年6月開盤的16套房源，還一套都沒銷售，去化率只有0水泥。
2026年中期財報顯示，北京隅·東序、蘇州紫金翡麗、北京隅·西頌、上海金隅·公園東序等專案的預售比例僅在17%至38%之間水泥。
（圖 / 金隅集團財報）
「北京隅·海岄」銷售不暢的原因是什麼？和「中建壹品·海宸元境」相比水泥，競爭優劣勢是什麼？北京、上海、蘇州等多個專案預售比例極低，有何舉措？是否會降價以加速去化？
對此，「子彈財經」試圖向金隅集團方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆水泥。
而銷售端的壓力已顯現水泥。2026年上半年，金隅集團實現累計合同簽約額66.7億元，同比降低2.2%；銷售面積22.4萬平方米，同比下降31.7%。
部分專案去化緩慢，金隅集團又選擇“押注”北京通州，但在房地產低位執行的當下，這一過程本身就充滿變數水泥。
3、短期資金缺口398億水泥，擬融資超500億
在金隅集團通州搶地的第二天，央行、金融監管總局、住建部、自然資源部、證監會五部門出臺重磅政策檔案（8.28新政）水泥。在銷售方面，新政擬主要推行商品住房現房銷售。
過去，房地產的開發節奏是圍繞著期房模式運轉，透過預售，房企就能夠以較小的資金撬動幾十億、甚至上百億的盤子，讓資金得以高速流轉，風險就是出現爛尾、偷工減料等現象水泥。
而現房銷售，意味著房企需要投入的資金更多，且資金週轉速度明顯放緩，導致每個地產專案都沉澱鉅額資金，對開發商的資金鍊提出考驗水泥。
只是，在長達兩年半的虧損之後，金隅集團的資金鍊已經亮起了紅燈水泥。
截至2026年6月末，公司貨幣資金為182.7億元、交易性金融資產4.7億元，合計約187.4億元水泥。
同期，公司的短期借款高達283.5億元、一年內到期的非流動負債為302.3億元，短債合計585.8億元水泥。若以此粗略計算，金隅集團的短期資金缺口約398.4億元（該測算未考慮存貨、應收等其他可變現資產），資金壓力由此可見一斑。
（圖 / 金隅集團財報）
為了緩解資金壓力，金隅集團祭出了一套“花樣融資”的組合拳水泥。
2026年3月30日水泥，金隅集團宣佈：
擬繼續向中國銀行間市場交易商協會申請統一註冊多品種非金融企業債務融資工具資格水泥，品種涵蓋超短期融資券、短期融資券、中期票據、永續中票、定向債務融資工具、資產支援票據等，發行餘額不超過400億元；
擬面向專業投資者非公開發行公司債券水泥，總額不超過115億元，其中一般公司債券不超過45億元、可續期公司債券不超過70億元；
擬申請儲架發行商業房地產抵押貸款支援證券（CMBS），規模不超過50億元，底層資產包括但不限於騰達大廈、金隅高新產業園等水泥。
若每個融資計劃都頂格發行，金隅集團將獲得融資565億元，將極大緩解當前的資金鍊壓力水泥。
背靠北京國資委，金隅集團的融資渠道自然順暢水泥。但問題在於，於2026年中期末，金隅集團的資產負債率已達到68.91%，較2025年底的66.27%上漲3.98%。若繼續“以債養債”，這樣的經營可持續性將遭受拷問。
（圖 / 金隅集團財報）
除此之外，金隅集團也在加速回籠現金流水泥。2026年上半年，在地產銷售下滑的情況下，地產開發業務實現現金回款79.2億元，同比增長21.9%。但在鉅額資金缺口面前，這些資金或是杯水車薪。
（圖 / 金隅集團財報）
於金隅集團而言，水泥在行業底部徘徊，地產去化承壓，398億的短期資金缺口又高懸頭頂……種種問題已經實實在在的擺在面前水泥。而以姜英武為首的核心管理層能否有效解決這些難題，以及背後的控股股東還剩多少耐心？對此，「子彈財經」將持續關注。
*文中題圖來自：金隅集團官網水泥。
